TAPUSUZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

• 2018-12-12

TAPUSUZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Bilindiği gibi, tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya vermiş olduğu karar Ttapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır. 

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı ile vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir.    

Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır. 

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.  

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir. 

Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır. 

Yukarıdaki açıklamaları toparlamak gerekirse; paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.