YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN VE TÜZEL KİŞİLİKLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ
Kimler Yabancı Yatırımcıdır?
Yabancı yatırımcı, Türkiye’de yeni şirket
kuran ya da menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet
borsalarından en az %10 hisse oranı veya aynı oranda oy hakkı sağlayan
edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olan yabancı ülke vatandaşlığına
sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi
ve uluslararası kuruluşu ifade etmektedir.
Yabancı Sermayeli Şirket Nedir?
Öncelikle bir şirketin yabancı sermayeli
şirket kategorisinde olup olmadığının tespiti bakımından 27721 Sayılı Yabancı
Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Yönetmelik hükümlerini
değerlendirmek gerekmektedir. İlgili yönetmeliğin 3. maddesi (ğ) bendi uyarınca
yabancı yatırımcı, Türkiye’de yeni şirket kuran ya da menkul kıymet borsaları
dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az %10 hisse oranı
veya aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak
olan yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin
kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi ve uluslararası kuruluşu ifade
etmektedir. Dolayısı ile yukarıdaki tanıma uygun yabancı yatırımcıların
Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketleri
yabancı sermayeli şirket olarak tanımlamak mümkündür.
Yabancı Sermayeli Şirket Nasıl Taşınmaz Mal
Edinir?
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal
Edinimine İlişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca Türkiye’de taşınmaz
mülkiyeti edinmek isteyen şirketler, aşağıdaki bilgi ve belgelerle birlikte
taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Plânlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne
başvurmalıdırlar.
Şirketlerin
Taşınmaz Mülkiyeti Başvuruları İçin Gerekli Belgeler;
§ Başvuru
dilekçesi
§ Taşınmaza
ilişkin tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneği,
§ Şirket
yetkilisine ait imza sirküleri, taşınmaz mülkiyetinin veya
taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesisinin, şirketin ana sözleşmesinde
belirtilen ana faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve
taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname ile taahhütnameyi
imzalayan şirket yetkilisine ait olmalıdır.
§ Yetki
belgesi, şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve
temsilcisini gösterir belgedir.
§ Şirket
ana sözleşmesi
§ Ortaklık
durum belgesi
§ Şirket
hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortaklarının isimlerini
veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket
merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil memurluğundan son bir ay içinde
alınan mevcut durumu gösteren belge,
§ Şirket
hisselerinin borsada işlem görmesi halinde ise, borsada işlem gören hisselerden
şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına sahip yabancı ortaklar ile
borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı ortakların isimlerini veya
unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren, Merkezi Kayıt
Kuruluşundan alınan mevcut durumu gösteren belge ile birlikte başvuruda
bulunmalıdır.
Ek olarak şirket ortakları arasında kendileri hakkındaki
bilgilerin şirkete verilmemesini yazılı olarak talep eden yabancı yatırımcılar
bulunması halinde ve şirket hisselerinin borsada işlem görmesi halinde ise,
borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına
sahip yabancı ortaklar ile borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı
ortakların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını
içeren, Merkezi Kayıt Kuruluşundan alınan mevcut durumu gösteren belge ile
birlikte Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından talep tarihinden itibaren 5 gün
içinde doğrudan Valiliğe gönderilir.
Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde,
şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki
belgesi ve şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı
ortaklarının isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını
içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil memurluğundan son bir
ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge ve bilgiler için tek belge düzenlenir.
Kural olarak şirketten, yukarıda yer verilen belgelerden başka belge istenmez.
Tüm başvuru belgeleri iki nüsha olarak temin edilmelidir.
Yabancı
Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimini Mümkün
Kılan Hukuki Dayanaklar
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde 4916 sayılı Yasa ile 2003 yılında yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve yasal sınırlayıcı kurallara uymak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir. Yine 6369 Sayılı Petrol Kanunu, 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 4737 Endüstri Bölgeleri Kanunu’nda yabancıların mülk edinimine ilişkin detaylı düzenlemeler yer almaktadır.
Taşınmaz
Edinimi Başvurularının Değerlendirilmesi
Nitekim bizatihi yapılan başvurular sırasında başvuru belgeleri incelenir, anında giderilebilecek eksiklikler ve yanlışlıklar, yazışmaya gerek kalmadan tamamlattırılmaktadır. Uygulamada sonradan tespit edilen eksiklikler ve yanlışlıklar ise, şirkete yazılı olarak bildirilmektedir. Kural olarak başvuruların posta yoluyla da yapılması mümkündür. Esasen uygulamada başvuru belgelerinin şahsen yetkili temsilci tarafından Valiliğe teslim edilmesi şart olarak aranmamaktadır.
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Belirlenmesi
Taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin olarak yasa koyucu
bazı sınırlamalar öngörmüştür. Buna göre; yabancıların ülkemizde taşınmaz mal
edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve
Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda yer alan düzenlemelere gereği; 2003 yılına kadar
önemli bir sınırlama olan köyler yabancıların taşınmaz mal edinimlerine açık
hale getirilmiştir.
Bu Kanun’la kara, deniz ve havada birinci ve ikinci derecede askerî yasak bölge olmak üzere iki bölge tespit edilmiştir. Birinci derece kara askerî yasak bölgelerine, buradaki görevliler ve aile fertleriyle yetkili komutanlığın izin verdiği TC uyruğundaki diğer görevlilerden başkası giremez ve oturamaz. Anılan maddeye göre de, Türk vatandaşlarının 2. derece kara askerî yasak bölgelerinde oturmaları, seyahat etmeleri, zirai faaliyetlerini, meslek ve sanatlarını icra etmeleri serbesttir. Yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Dolayısı yasal sınırlamalar gereği, yukarıda detaylı açıklanan bu bölgelerde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmeleri mümkün değildir.
Özel Güvenlik Bölgesinde Taşınmaz Mülkiyeti Edinimi
Taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalması halinde
Komisyon, taşınmaz edinimi talebini, ülke güvenliği ve şirketin ana
sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde, ilgili kurum ve
kuruluşların yazılı görüşlerini değerlendirerek karara bağlamaktadır. Taşınmaz
ediniminin şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde
gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda sanayi ve ticaret il müdürlüğünün
değerlendirmesi, taşınmazın özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı
hususunda Emniyet Genel Müdürlüğünden yirmi gün içinde bildireceği yazılı
değerlendirmesi esas alınır.