KORONAVİRÜS VE KİRA SÖZLEŞMELERİ

• 2020-05-16

Koronavirüs Salgını Sebebiyle Alınan Önlemler Kapsamında, Geçici Süreyle İş Yerlerindeki Faaliyetleri Günün Belirli Saatlerinde Gerçekleştirilecek Şekilde Sınırlandırılan veya Tamamen Durdurulan İş Yeri Sahibi Kiracılar Kira Sözleşmelerinde Uyarlama veya Kira Bedelinde İndirim Talep Edebilir Mi?

İş yeri sahibi kiracıların kira sözleşmelerinde uyarlama veya kira bedelinde indirim talep edip edemeyecekleri değerlendirilirken ilk dikkat edilmesi gereken husus, sahip oldukları kira sözleşmesi metnidir. Kira sözleşmesi metni içerisinde olağanüstü hallerde uyarlamanın ne şekilde olacağına dair herhangi bir hüküm olmaması durumunda, her ne kadar akla öncelikli olarak hukukumuzda kabul edilmiş sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gelmekte ise de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesinde, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Bu madde, öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan bir beklenmeyen hal nedeniyle sözleşmenin dürüstlük kuralına aykırı hale gelmesi durumunda sözleşmenin, borçlunun talebi üzerine mahkemece yeni koşullara uyarlanarak taraflarca katlanılabilir hale getirilmesini düzenlemektedir. 

TBK’nın bahse konu 138. maddesi, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmünü haizdir. Bu hüküm göz önünde bulundurulduğunda, Koronavirüs salgının her bir sözleşme ve şartlar dahilinde ayrı ayrı değerlendirilerek beklenmeyen hal olarak nitelendirilebilme olasılığı söz konusu olabilecektir.

Koronavirüs salgının, kiracıyı yukarıda belirtilen maddede belirtilen düzeyde etkilemesi (sözleşme ve şartlar dahilinde beklenmeyen hal olarak kabul edilebilecek etkiyi yaratmış olması) ve kiracının kira borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakkını saklı tutarak yani ihtirazi kayıt ile ifa etmiş olması durumunda kiracı, kiraya verenden kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilecektir. Taraflar bu durumda söz konusu uyarlamayı dürüstlük kuralına uygun olacak şekilde, yeni koşullara göre uyarlayabilecek ve bunu kira sözleşmelerine ek bir protokol ile kayıt altına alabilecektir. Kiraya verenin kira sözleşmesi kapsamında herhangi bir bedel indirimi veya uyarlamaya mutabık olmaması durumunda, kiracı yukarıda belirtilen koşulların gerçekleşmiş olup olmadığını değerlendirerek, bu talebiyle mahkemeye başvurabilecektir.

Son olarak, bu hakkın kullanımı açısından, beklenmeyen hal durumunun, ne kadar süredir devam etmekte olduğunun ve kiracıya ne ölçüde etki ettiğinin mahkemelerce değerlendirilebileceğini hatırlatmak isteriz. Yani, hükmün uygulanabilirliği her bir sözleşme ve sözleşme tarafları özelinde farklılık gösterebilecektir. Ayrıca, yine yukarıda belirtilmiş olan TBK’nın 138. maddesi göz önünde bulundurularak, kira bedelinin uyarlamasının mümkün olmadığı durumlarda, kira sözleşmelerinin mahkemeye başvurularak kiracı tarafından feshedilebilmesi ihtimali düşünülebilecektir.

Koronavirüs Salgını Sebebiyle Alınan Önlemler Kapsamında, Geçici Süreyle İş Yerlerindeki Faaliyetleri Günün Belirli Saatlerinde Gerçekleştirilecek Şekilde Sınırlandırılan veya Tamamen Durdurulan İş Yeri Sahibi Kiracılar Kira Sözleşmelerini Doğrudan Feshedebilir Mi?

Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebebe İlişkin Bir Düzenleme Bulunuyorsa;

Öncelikle, kira sözleşmesi gözden geçirilmeli ve sözleşme içerisinde mücbir sebebe ilişkin bir düzenlemenin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Mücbir sebep, sözleşmeler içerisinde genellikle ilgili sözleşmenin imzalanması sırasında söz konusu olmayan ancak sonradan ortaya çıkan, öngörülemeyen ve etkilendiğini iddia eden sözleşme tarafının (veya tüm tarafların) yükümlülüklerinin ifasını tamamen veya kısmen engelleyen, taraflar gereken özeni gösterse dahi kaçınılamayan; savaş, yangın, anarşi, terör, doğal afetler, salgın hastalıklar vb. tarafların kontrolü haricinde meydana gelen olaylar olarak belirtilmektedir. Bu kapsamda, kira sözleşmesi içerisinde, sözleşmede yer alan mücbir sebep hallerinin sözleşmede yazılı belirli bir süre boyunca (Örneğin; 30 gün) devam ettiği durumda, tarafların sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinin bu süre boyunca askıda kalacağı, ancak söz konusu mücbir sebep hallerinin ilgili süreden sonra da devam etmesi durumunda fesih hakkı tanınacağına ilişkin bir düzenleme yer alıyorsa, kiraya veren kira sözleşmesi içerisinde yer alan söz konusu düzenlemeye dayanarak kira sözleşmesini ilgili düzenlemedeki prosedüre uygun hareket etmek vasıtasıyla uygun şekilde sonlandırabilecektir. 

Kira Sözleşmesinde Mücbir Sebebe İlişkin Bir Düzenleme Bulunmuyorsa;

Kira sözleşmesi içerisinde mücbir sebebe ilişkin bir düzenlemenin yer almaması durumunda kiracı, yine de sözleşmeyi feshetmek istiyorsa, durumunun TBK’nın 331. maddesi kapsamındaki Olağanüstü Fesih hali kapsamında girip girmediğini göz önünde bulundurarak bu hükme dayanmayı değerlendirebilecektir (Bu hüküm her ne kadar 1.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacak hükümlerden olsa da 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinde karşılığı bulunduğundan, yazımız içinde yer vermekteyiz.). Zira, TBK’nın 331. maddesi, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” hükmünü haizdir. 

Ancak önemle belirtmek isteriz ki, kiracı bu şekilde sözleşmeyi feshedecek ise belirttiği hususların bir süredir devam etmekte ve gerçekçi ve kanıtlanabilir olup olmadığını göz önünde bulundurmalıdır. Örneğin kiracı; salgın hastalık sebebiyle müşterilerinin azaldığını, gereken ürünleri tedarik edememesi sebebiyle işlerinin durduğunu/oldukça azaldığını, cirosunun büyük ölçüde düştüğünü ve bu durumun bir süredir devam etmekte olduğunu vb. bu sebeplerle kira sözleşmesinin devamının kendisi için çekilmez hale geldiğini ispat edebilecek ise bu yolu değerlendirmelidir. Zira, konunun kira sözleşmesinin karşı tarafınca mahkemeler nezdinde bir uyuşmazlığa dönüştürülmesi ve mahkemelerce etkilerin başka türlü tespit edilmesi halinde, gerçekleştirmiş olduğu fesih sebebiyle tazminat ödemek durumunda kalabilecektir.

Taşınmazını İş Yeri Olarak Kiraya Veren Mal Sahipleri, Koronavirüs Salgını Süresince Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Kira Sözleşmesini Feshederek Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Bilindiği üzere hükümet, Koronavirüs salgınının yarattığı olumsuz etkileri en aza indirmek ve vatandaşları bu etkilerden korumak adına birtakım adımlar atmış ve atmaya da devam etmektedir. Bu kapsamda, 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesine değinmek gerekir. Geçici 2. madde “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmünü haizdir. 

Önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu düzenleme her ne kadar lafzı sebebiyle farklı şekilde yorumlanmaya müsait olsa da, kiracının belirtilen tarihlerde kira bedelini ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamaktadır. Kiracı, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerini de ödemekle yükümlü olmaya devam edecek ve söz konusu bedelleri ödememesi durumunda temerrüde düşmüş olacaktır. Ancak; söz konusu düzenleme ile ifade edilmek istenen, kiracı tarafından belirtilen tarihlere ait kira bedellerinin ödenemediği durumlarda kiraya verenin kira bedelinin ödenememesi sebebiyle kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkının ortadan kaldırıldığıdır.

Dolayısıyla, geçici 2. madde çerçevesindeki düzenleme ile TBK’da “Kiracının Temerrüdü” başlığı altında 315. maddede düzenlenerek kiraya verene tanınan kira sözleşmesini fesih hakkının, yukarıda belirtilen tarihlere ait kira bedellerinin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kullanılamayacağı anlaşılmaktadır. Detay vermek adına, TBK’nın 315. maddesinde, kiracının muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi üzerine kiraya veren tarafından konut ve çatılı iş yerleri için otuz gün olacak şekilde kiracıya verilen süre içerisinde kiracı tarafından kira borcunun ifa edilmemesi durumunda, kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilebileceği düzenlenmiştir.

Yukarıda kiracının haklarına ilişkin açıklamalarımızın bulunduğu TBK’nın 331. maddesi kapsamında düzenlenen olağanüstü sebeplerle fesih hakkının da kiraya veren tarafından belirtilen tarihlere ait kira bedellerinin ödenememesi sebebiyle kullanılamayacağı söylenebilecektir. 

İlaveten, TBK’da kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesinin düzenlendiği 352/2. maddenin de geçici 2. maddede belirtilen tarihlere ait kira bedellerinin kiracı tarafından ödenmemiş olması sebebiyle iki haklı ihtar yapıldığı öne sürülerek kullanılması ve kiracının kiraya verilen taşınmazdan tahliye edilmesinin mümkün olamayacağı da söylenebilecektir. TBK’nın bahse konu 352. maddesinin 2. fıkrası, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmünü haizdir.

TÜM İHTİMALLER İÇİN BELİRTMEK İSTERİZ Kİ;

Koronavirüs salgınının küresel çapta hızla devam etmesinin insan sağlığına ve işlerin olağan akışında devam edememesi dolayısıyla ekonomiye büyük etkisi olduğu ve maalesef bu etkilerin bir süre daha devam edeceği gözükmektedir. Bu sebeple, tarafların bu hassas dönemde mahkemeye taşınacak bir uyuşmazlığa sebebiyet verebilecek hareketlerden kaçınmasının ve salgının yarattığı sorunları mümkün olduğunca sağduyu, iyi niyet ve karşılıklı müzakere yoluyla çözmesinin (mevcut kira sözleşmelerine yapacakları bir ek protokol vb. anlaşma ile) daha yapıcı, hızlı ve etkili bir çözüm yolu olabileceği değerlendirilebilecektir.