KİRALIK TAŞINMAZDAN KİRACININ TAHLİYESİ
TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı
evden çıkarmak için belli sebeplerle açtığı davadır. Bu davada mahkeme kararı
ile kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının evden çıkarılması hedeflenir.
Tahliye davasına boşaltma davası da denmektedir. Kiracı tahliye davası kira
hukuku içinde önemli bir yere sahiptir ve birçok kişi alakadar eden bir
konudur.
Kiracıyı
Tahliye Davası Sebepleri :
Kiracı tahliye davası ancak belli
sebeplerle açılabilir. Günümüzde kiracı ile kiraya veren arasında birçok
problem çıkabilmektedir. Fakat kanunlar her problemde kiracının tahliye
edilmesine olanak vermez.
Kiracının sürekli tahliye edilme
korkusuyla yaşamasını engellemek için kiracı tahliye davası yalnızca belirli
hallerde açılabilir. Kiracı tahliye davası çeşitli ihtiyaçlara cevap verebilmek
amacıyla ortaya çıkmıştır. Kiracı tahliye davasının sebepleri kiracıdan veya
kiraya verenden kaynaklanabilir.
Başlıca kiracı tahliye davası sebepleri
şunlardır;
1. Kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan belli bir süre
sonra boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiyse ve o tarihte evi boşaltmamışsa
kiraya veren boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye
için kiracı tahliye davası açabilir.
2. Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin kiralanan ev
ile aynı ilçede ya da beldede oturmaya elverişli bir evi varsa ve kiraya veren
bunu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsa sözleşmenin bittiği tarihten itibaren
1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
3. Kiracı, bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi
varsa kira süresinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya
veren kişi kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için
kiracı tahliye davası açabilir.
4. Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli bir kira
sözleşmesi varsa bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde kirayı
ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi iki haklı ihtarın
yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı
tahliye davası açabilir.
Kiraya
Verenden Kaynaklı Tahliye Davası Sebepleri
Kiracı tahliye davası kiracıdan ya da
kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan
sebeplerin anahtar kavramı “ihtiyaç” kelimesidir. Çeşitli ihtiyaçlar sebebiyle
kiraya verenin kiracı tahliye davası açması mümkündür. Kiraya verenden kaynaklı
kiracı tahliye davası sebepleri şu şekildedir;
1. Kiraya veren konut ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye
davası açabilir. Kiraya veren kanunda sayılan kişilerin gerçek bir konut
ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bu kişilerin konuta samimi bir
şekilde ve zorunlu olarak ihtiyacı olmalıdır. Kiraya verenin; Kendisinin Eşinin
Altsoyunun (Çocukları, torunları vs.) Üstsoyunun (Annesi, babası, dedesi vs.)
Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacını karşılamak için
kiracı tahliye davası açmasına izin verilmiştir. Bu sayılan kişiler dışında
birinin konut ihtiyacı kiracı tahliye davası açmaya sebep olamaz. Kira
sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay
içerisinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Fakat sözleşmede belirli bir
bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay
içinde kiracı tahliye davası açmalıdır. Bu süreler sonuç alabilmek için önemli
olduğundan bir avukata danışmak daha iyi sonuçlar alınmasını sağlayacaktır.
Kiraya veren sayılan kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye
ettiyse söz konusu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Fakat başkasına kiralamak için haklı bir sebebi varsa başkasına kiralayabilir.
2. Kiraya veren işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye
davası açabilir. Kiraya veren yalnızca belirli kişilerin işyerine ihtiyacı
olduğunu iddia ederek tahliye isteyebilir. Aynı konuta ihtiyaç sebebiyle açılan
kiracı tahliye davasında olduğu gibi işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı
tahliye davasında da ihtiyaç sahibi kişinin kiraya verenin; Kendisi Eşini
Altsoyu Üstsoyu Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler olması aranmıştır.
Bunlar dışında başkasının işyerine ihtiyacını karşılamak amacıyla kiracı
tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği
konusu da bir önceki maddede bahsedilen konut ihtiyacındaki ile aynıdır. İşyeri
ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edildiyse yine 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan
eski kiracı dışında birine kiralanamaz. Kiralanan ev başkasına satıldıysa yeni
ev sahibi kira sözleşmesinin de tarafı olmuş olur. Yani ev başka birine
satıldığında kiracı, kiracı olarak kalmaya devam eder. Fakat yeni ev sahibinin,
eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu
kişilerin işyeri ve konut ihtiyacı varsa yeni ev sahibi de kiracı tahliye
davası açabilir. Bu ihtiyaçlar zorunlu ve gerçek olmalıdır. Yeni ev sahibi
konut veya işyeri ihtiyacını evi aldıktan itibaren 1 ay içerisinde yazılı
olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıysa 6 ay içerisinde kiracı
tahliye davasını açabilir. Kiralanan evin yeniden inşası veya imarı söz
konusuysa ya da evde önemli ölçüde bir onarım yapılacaksa kiraya veren tahliye
talep edebilir. Bu konuda önemli olan nokta imar, inşa veya onarım esnasında
evin kullanılacak durumda olmaması gerekir. Bu durumda kiracı tahliye davasının
açılması gereken süre konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı
tahliye davasıyla aynıdır. Bu sebeple yapılan tahliye sonucunda imar, inşa ya
da onarım yapılmadıysa 3 yıl içerisinde eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Bahsedilen işlemler yapıldıysa da eski kiracının öncelikle kiralama hakkı
vardır. Kendisine bildirildikten sonra eski kiracı 1 ay içinde bu hakkı
kullanmazsa başkasına kiralanabilir.
Kiracı
Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Kiracı tahliye davası yalnızca belli
şartlar altında açılabilecek bir davadır. Öncelikle kiracıdan ya da kiraya
verenden kaynaklanan sebeplerden birisinin ortaya çıkmış olması gerekmektedir.
Bu sebepler yukarıda sayılmıştır. Daha sonrasında kiracı tahliye davası
belirtilen sürelerde açılması gerekmektedir.
Bu süreler her durum için farklılık arz
edebilir. Hangi sebebe dayanılması gerektiğinin tespiti ve süresinde kiracı tahliye
davasının açılabilmesi çok önemlidir.
İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi Kiraya
veren, bir yıl içinde yaptığı iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliye davası
açabilir. İki haklı ihtarın ardından kiracı kirayı ödese bile kiracı tahliye
davası açma hakkı düşmez. İhtara dayalı kiracı tahliyesinde belli şartlar
aranmıştır. Bunlar;
1. Kiracıya yapılan iki ihtar haklı olarak yapılmış
olmalıdır. İhtarın haklı olması demek kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen
ödemediği kiralar için ihtar çekilmesi demektir.
2. Kiracıya yapılan iki ihtar bir kira yılı içerisindeki
farklı aylara ait olmalıdır.
3. Kiracıya yapılan ihtarlarda istenen kira bedelinin
hangi ay için istendiği açıkça gösterilmelidir.
Kiracının
Ölümüyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiracının ölümü sonucunda mirasçıları ya
da kiraya fesih bildirimi süresi içinde kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih
bildirimi süresi 6 aydır. Yani kiracı öldükten sonra sözleşmeyi feshetmek
isteyen mirasçılar ya da kiraya veren 6 ay içinde bunu gerçekleştirmelidir.
Kiracı, kiralanmış olan evde başkalarıyla
yaşıyorsa kira sözleşmesi kiracıyla birlikte oturanlara geçmektedir. Bu durumda
kiraya veren kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Fakat
kiracıyla birlikte oturanların kiracının ölümü sonrasında bu sözleşmeyi devam
ettirmek istemeleri ve sözleşmeye uygun davranışlar göstermeleri gerekir.
Eğer ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşmeyi devam ettirmek istemiyorsa ya
da sözleşmeye uygun davranışlar göstermiyorsa sözleşme son bulur.
Kira
Bedelini Ödememesi Durumunda Kiracı Tahliye Davası
Kiracının, kira bedelini kararlaştırılan
günde ödememesi sonucunda kiraya veren ihtar çekebilir. Bu ihtar açıkça hangi
aya ait olduğunu göstermelidir. Bu şekilde bir kira yılı içinde iki farklı aya
yönelik çekilen iki haklı ihtar tahliye sebebi olur. İki haklı ihtar çeken
kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir.
Kiracı
Tahliye Davasında Zamanaşımı Süresi
Kiracı tahliye davasında zamanaşımı süresi
davanın dayandığı sebebe göre değişiklik göstermektedir.
Bu süreler şu şekildedir;
Yazılı taahhüde dayalı kiracı tahliye
davasında boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay
Kiracının veya eşinin aynı ilçede ya da
beldede konutu olduğu sebebine dayanarak açılan kiracı tahliye davasında
kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay
İki haklı ihtara dayanarak açılacak kiracı
tahliye davasının kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise sözleşmenin
bitiminden itibaren 1 ay,
Kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun
süreliyse kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Konut veya işyeri ihtiyacı dayanarak
açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı
varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa
kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay
Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacına
dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, konutun alındığı tarihten itibaren 1
ay içinde kiracıya bildirilmiş olmak şartı ile konutun alındığı tarihten
itibaren 6 ay
Kiracı
Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme
Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracı tahliye davası davalının, yani kiracının
yerleşim yerinde açılır.