Kentsel Dönüşüm Yasası olarak nitelendirilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununa göre arsa payları malikler tarafından alınacak kararda 2/3 oyçokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle, arsa payı kavramı kentsel dönüşüm uygulamalarında ve ana gayrimenkul ile ilgili daha birçok konuda büyük öneme sahiptir.

Arsa payının taşıdığı önem itibariyle, hatalı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilebilmesi için mevcut yasal düzenlemelerle “arsa payı düzeltim davası” açılmasına imkan sağlanmaktadır. Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa payı düzeltilmesi KMK 3. madde çerçevesinde yapılmaktadır.

Kanunun 3. Maddesine göre, “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Denmektedir. Kanun koyucu, madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olması halinde arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesi imkanını maliklere tanımaktadır.

Arsa payı düzeltilmesi davalarında bağımsız bölümlerin her birinin kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüz ölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, ısınma sistemi, aydınlanması, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar göz önünde tutulmalı, buna göre bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunması halinde arsa payının düzeltilmesi gerekmektedir.

Değerlendirmede esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri bakım-onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış veya eksilmeler dikkate alınmayacaktır.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Tarafları

a) Davacı

Arsa payı düzeltilmesi davasında dava açma yetkisi Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Maddesi uyarınca ana gayrimenkulde kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya bu kişilerin mirasçılarına aittir.

Kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmayan kişi arsa payı düzeltilmesi talebi ile dava açamayacaktır. Dolayısıyla, kiracı veya intifa hakkı sahibinin de dava açma hakkı bulunmamaktadır.

Ayrıca Yargıtay, davayı açan kat maliki veya kat irtifakı sahibinin “iyi niyetli” olmasını aramaktadır. Bu nedenle, arsa payının düzeltilmesi davasını açan davacının iyiniyetli olması gerekmektedir.

b) Davalı

Arsa payı düzeltilmesi davasında davalı ise davacılar dışındaki diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir.

Arsa payı düzeltilmesi davası sonucunda arsa payının düzeltilmesine karar verilmesi halinde, sadece bir bağımsız bölümün arsa payı değil, düzeltmeye bağlı olarak diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi gerekecektir. Bu nedenle, taşınmazdaki bütün kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmelidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası sadece kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya onların yerine geçenlere karşı açılabilir. Dolayısıyla, kiracı, intifa hakkı sahibi veya kat maliki olmayan yöneticiye karşı arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1. Maddesinde, “bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.” Denilmek suretiyle arsa payı düzeltilmesi davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi davalarında yetkili mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Açma Süresi

Arsa payı düzeltilmesi davası, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalar ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarında Harç ve Vekalet Ücreti

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasında doğan ve konusu doğrudan para olacağı olmayan bir dava niteliğinde olduğundan bu tür davalarda yargı harçları ile vekalet ücreti maktu tarifeler üzerinden hesap edilecektir.

Sonuç olarak; arsa payının hatalı olarak belirlenmesi, kat maliklerinin birçok yönden hak kaybı yaşamalarına yol açmakta ve mülkiyet haklarını ihlal etmektedir. Ayrıca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu ile getirilen düzenlemeler nedeniyle arsa payının önemi daha artmıştır.

Bu nedenle, arsa payı hatalı olarak belirlenmesi kat maliklerini birçok açıdan hak kaybı yaşanmasına sebebiyet vereceğinden, arsa payının düzeltilmesi için dava açılması ve gerekli tedbirlerin alınmasının sağlanması gerekmektedir.